Что будет с рынком недвижимости в 2015 году

Девальвация рубля, сопровождающаяся оттоком капитала из страны, уже привела к двум волнам активизации рынка недвижимости: в конце весны и ноябре-декабре 2014 года. Обеспеченные граждане, напуганные скоростью обесценения рублевых накоплений, бросились конвертировать капиталы в квадратные метры, традиционно считающиеся защитным активом.

Менее состоятельные, планировавшие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен из-за ослабления рубля. В результате за 2014 год рост спроса на жилье в зависимости от сегмента составил от 30 до 100%. При этом весь год был активен также и загородный рынок, где платежеспособный спрос был сосредоточен в основном на направлениях Рублевского и Новорижского шоссе. Насколько оправданными были эти покупки?

В первой половине 2015 года нас ожидает существенное снижение числа сделок, потому что любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов. Реализовался отложенный спрос - то есть покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущих периодах образуется дефицит спроса.

Запросы, с которыми сейчас обращаются покупатели, можно условно разделить на две группы: "помогите спасти сбережения в рублях" и "готов вложиться во что-то супервыгодное с дисконтом не менее 50% к рыночной цене".

Если первым клиентам помочь сравнительно просто - немало девелоперов и продавцов на вторичном рынке приняли решение "зафиксироваться" в рублях, с учетом сегодняшних реалий, - то с квартирами и домами "по сниженным ценам" ситуация неоднозначная. Предложения, которые сами продавцы пытаются позиционировать как суперскидку, нередко являются скидкой 50% от двух- или даже трехкратно завышенной цены.

Особенно актуально это для рынка загородной недвижимости, где предложение в сегменте готовых домов на 90% представлено морально устаревшими строениями, возведенными до 2008 года. Покупатели рассматривают их как объекты под снос или полную реконструкцию и, соответственно, делают предложение по стоимости сотки земли в данном месте. Однако большинство продавцов не готовы расставаться с объектом по стоимости земли, так как считают, что должны окупить также средства, вложенные в строительство, отделку и меблировку.

Поскольку средний срок экспозиции объекта загородной недвижимости в премиальном сегменте даже в лучшие годы был не менее двух лет, рынок обладает высокой инерционностью. Влияние событий сентября-ноября 2014 года на стоимость недвижимости мы увидим не ранее весны 2015 года. Пока многие продавцы продолжают держать старые цены в долларах. Предполагаю, что первую волну снижения цен на премиальных подмосковных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское шоссе) мы увидим в марте-апреле.

Более динамична ситуация на рынке городской недвижимости премиум-класса. Здесь также часть продавцов, упорно игнорируя происходящие на рынке изменения, продолжают удерживать цены в долларах. Однако действует следующее правило: чем больше квартир в доме, тем быстрее происходит общее снижение цены в нем. Кому-то одному срочно понадобились деньги, он выставил квартиру по цене на 30% ниже рыночной, чтобы закрыть сделку за две недели, что в итоге приводит к изменению статистики в целом по дому и общему снижению средней цены.

Можно провести параллели с 2008-2009 годами: тогда менее всего пострадал сегмент квартир в малоквартирных клубных домах в престижных районах (таких как Остоженка и Патриаршие) и в отдельных известных элитных домах в других районах ("Агаларов Хаус" на Большой Грузинской, клубный дом "Монолит" на улице Косыгина), где коррекция составила менее 25%. Сильнее же всего просел сегмент апартаментов. Так, в ММДЦ "Москва-Сити" цены упали с $25 тыс. за 1 кв. м до $8 тыс. за 1 кв. м. До сих пор полного восстановления цен там не произошло (сейчас апартаменты в "Сити" предлагаются к продаже в среднем в диапазоне $12-14 тыс. за 1 кв. м). Уже появились первые ласточки в виде объектов, предлагаемых к срочной продаже по $6 тыс. за 1 кв. м, однако говорить о массовом снижении пока преждевременно.