Эксперт: у российского клиента поменялись ожидания от жилого комплекса

В частности, отметил он, клиент стал гораздо более рационален в своём выборе, а также менее импульсивен. И гораздо более информативен, так как сейчас есть большой объём информации, доступный на таких площадках, как Дом.РФ. Клиент сегодня изучает не только жилой комплекс, он изучает состав помещений, он изучает общий новостной фон, он изучает изменения в налогообложении, он изучает инфраструктуру дома, инфраструктуру района, изучает, как район будет меняться.

Но 10 лет назад, когда клиент в премиум-сегменте выбирал недвижимость, он в первую очередь обращал внимание на три вещи. Это исторически сильная локация в ЦАО - такие районы, как Пресня, Замоскоречье, Хамовники, там Тверской район. Это низкая плотность застройки и низкоэтажность застройки, потому что ему было важно, чтобы проект был максимально камерный, клубный, закрытый и приватный. Сейчас мы видим то, что в сегменте Премиум данные акценты несколько сместились. И они сместились в сторону того, что клиент готов пожертвовать приватностью и этажностью и плотностью застройки в силу развитой инфраструктуры.

 "То есть, что мы видим? Клиенту очень важно, чтобы выполнялся запрос так называемого «Город в городе». Когда у него в доме есть вся необходимая инфраструктура, чтобы он там не только жил, но и инфраструктура, которая будет покрывать все его жизненные сценарии, начиная от концепции с бассейнами, спа-залами для медитации, залами для йоги, там переговорной и коворкинга. Ему очень важно, чтобы это было очень большой запрос сейчас идёт на благоустройство, на то, чтобы был закрытый двор-парк, прогулочная зона так называемые малые архитектурные формы", - добавил эксперт.

 Он также продолжил, что и у города на этот счёт тоже очень большие сейчас требования изменились.

 "Вот на опять же на личном таком опыте работы в девелопменте, я помню, что мы просто не могли согласовать с городом концепцию проекта, потому что не проходили по нормативному благоустройству. Поэтому для клиентов сейчас это очень важно. Они также сейчас хотят скорее заехать в дом и сократить вот этот путь от покупки до заселения, поэтому отдают предпочтение жилым комплексам с готовой отделкой. Но доля таких проектов на рынке она стремительно уменьшается и сейчас составляет порядка 18 %, а падение год к году составило там 6%. В сегменте Делюкс всё осталось точно так же, как и было. Там инфраструктура дома важна, но не имеет такого же влиятельного значения, как в сегменте премиум. То есть в Делюксе люди до сих пор смотрят на исторически ценную локацию, смотрят, на клубность дома, на его приватность и на низкоэтажность. Если говорить о том, как поменялся подход у девелоперов и девелопмент в нашей стране в целом, я бы сказал, что он стал гораздо более структурный, зрелый как бизнес, но гораздо более дорогой. Это связано опять же с тем, что у клиентов поменялись предпочтения, а клиент сейчас, как я уже говорил ранее, смотрит на то, чтобы в доме была развита инфраструктура, но такие помещения девелопменту монетизировать напрямую очень сложно",- также считает эксперт.

В целом, по его мнению, сегодня нужно грамотно искать баланс между Созданием крутого продукта, инфраструктуры дома и своей финансовой моделью, потому что строить стало дорого, а так как увеличивается регуляторная нагрузка, например, там 214-й федеральный закон о эскроу-счетах, то, что сейчас фактически девелопер не получает денег от продаж, пока не передаст дом в эксплуатацию. И в такой ситуации он фактически становится заложником банков, банковского сектора, потому что большинство проектов строится на заёмные посредством механизма проектного финансирования. И с такой ключевой ставкой, которая сейчас есть, строить стало действительно дорого и тяжело. Меняется также градостроительный подход у города Москва. Город требует изменения внешнего облика жилых комплексов. Город хочет видеть более яркие дорогие проекты, более Дорогое исполнение фасадных материалов, что, в свою очередь, тоже, конечно, ведёт к удорожанию строительства и удорожанию самого проекта и стоимости входа в проект. 

 Нужно, по мнению эксперта, сегодня уметь согласовывать решение с городом, чтобы уметь отстаивать свою позицию, но при этом искать баланс между созданием крутого продукта и инфраструктурой.

 "Дополнительно рынок меняется сейчас географически, потому что земли в центре остаётся всё меньше, и девелоперы смотрят на новые районы, например, у нас сейчас опять же в рамках там комплексного развития территории преображаются старые промзоны",- добавил эксперт.